בס"ד
פורסם בתאריך 1.8.2023
לאחר שבמאמר מפני כשנתיים זכינו לחזות במדויק את גל עליות המחירים בנדל"ן בישראל (ראה קישור למאמר "מחירי הנדל"ן בישראל לאן), נעבור שלב באתגר.
מאמרים אין סוף גורסים כי מחרי הנדל"ן בישראל בירידה ועתידים לקרוס בעשרות אחוזים.
במאמר זה נסתכן ונבקש לנפץ ספקולציה רגשית זו.
ראשית יש להביא דווקא את הנתונים שעשויים לאושש את התאוריה לפיה מחירי הנדל"ן בישראל בדרכם הבטוחה לקריסה בכדי להעצים את ההימור שנביא מיד.
שילוב קטלני של שיעורי ריבית מן הגבוהים בכל הזמנים, חוסר יציבות פוליטי – משפטי כל זאת לאור תפאורה של מדינה שלמה של מומחי נדל"ן ופוליטיקה יצרו אוירה תזזיתית של חוסר ביטחון ויציבות (שזוכה לליבוי על בסיס יומי מצד גורמים אינטרסנטיים למיניהם).
מכל הרשימה הנכבדת הנ"ל הרכיב (הזמני, הכול בחיים זמני ודינאמי) המשמעותי ביותר הינו גבה הריבית. כיום כשאדם בא לרכוש נכס, במיוחד אם הרכישה נעשת תוך מינוף גבה יחסית הרי שבניגוד למצב מלפני שנה כדוגמא, מרכיב הריבית משמעותי ביותר וגורע מרווחיות העסקה שלא לדבר על עצם יכולת ההחזר החודשי (ואין כמעט מי שיש לו משכנתא כלשהיא או הלוואה משמעותית שלא חש בחודשים האחרונים במיוחד, את נחת זרוע הריבית).
יש לזכור לעומת זאת כי לאורך "חיי" הלוואה, פרק זמן של עד שלושים שנה, הרי שתמיד יהיו תקופות של עליות וירידות. למעשה בעת שאדם מתחייב לעשרות שנות הלוואה בכל מקרה יגיעו לפתחו שנים קשות יותר בהם ההחזרים יעלו ושנים בהם ההחזרים ירדו. נכון עם זאת כי מי שייקח הלוואה בעתיד הקרוב ייקח התחייבות בתנאי יסוד גרועים ברבה מאשר לפני שנה לדוגמא.
ובכל זאת, כמות התחלות הבניה הולכת ויורדת בשנים האחרונות ובמקום שכמות התחלות הבנייה יכפילו עצמם ואף ישלשו ישנה ירידה (לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ישנה ירידה במספר הדירות החדשות שנמסרו ללקוחות ע"י קבלנים ומשיא של 56,060 דירות בשנת 2021 צנחו מספרי הדירות החדשות שנמסרו ל 40,480 דירות חדשות בשנת 2022 (צניחה של כארבעים אחוזים) והצפייה שבגלל שעורי הריבית מגמה זאת תמשיך ביתר שאת בשנת 2023 וככל הנראה גם בשנה שלאחריה לכל הפחות.
בנוסף, בגלל עליות הריבית, ישנם קבלנים רבים שכלל לא מתחילים לבנות פרויקטים חדשים מה שמגדיל את הפער הגדול ממילא בין ההיצע הדל לבין הביקוש האדיר.
ננסה לא להתבלבל, רבים טוענים כי מחירי הנדל"ן בירידה.
אם אמת היה הדבר, על רקע שוק תקוע עם סימני מיתון משמעותיים, משבר משפטי וחוסר ודאות לגבי הכיוון הפוליטי משולב במגמת ריבית עם שאיפות לשיא כל הזמנים לפי מתכון זה היה על המחירים להתרסק.
לא כן הדבר. מעט מוכרים לחוצים בשוק קפוא מוכרים בידות קלות, המון לא לחוץ מחכה "על הגדר" לימים טובים יותר ובסה"כ השוק יציב עם כמות עסקאות נמוכה במיוחד (המדד כמו תמיד לכך הוא פרצופה העכור והמדוכא של מתווכים באשר הם שאם תנסו לגלגל עמם שיחה תתקלו באווירה מלנכולית כללית).
מה שכן ניתן ללמוד משוק קפוא בתנאים אלו שהציבור בכללתו מאמין שהמחירים לפני המראה.
בואו נוסיף קצת נתונים למדורת התאוריה שלי:
לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עלו ארצה בששת החודשים הראשונים של 2022 35,295 עולים שיא של למעלה מעשור ויותר מכפלים משנת השיא האחרונה – 2019 בה עלו 33,247 עולים חדשים. מספרים אלו ייתכן ומבשרים על עשור העלייה ההודית המבורכת ביותר מאז שנות התשעים, שחלק ניכר מהעלייה הנוכחית, במיוחד מצפון אמריקה ומאירופה הינה עליה מבוססת המבקשת לרכוש דירות יוקרה ובאופן כללי מעלה את הביקוש לדירות ומחויב שתעלה את מחירי הדיור.
נגזרת נוספת לעניין הינה עליית מחירי הדירות להשכרה. ישנה מגמה מקבילה לעליית מחירי הנדל"ן והיא האמרת מחרי השכירות. מגמה זו מחויבת מכמה סיבות. ראשית, הריבית העולה מטילה על בעלי הבתים הוצאות ריבית נוספות ומשמעותיות והן "מגולגלות" מיד על חשבון השוכר, וכמובן גם בעלי בתים ללא משכנתאות קופצים על ההזדמנות. שנית, מי שאין בידו בגלל כל הסיבות שמנינו לרכוש דירות פונה בלית בריה לשוק השכירות וכך נוצר עודף בשוכרים ומיעוט במשכירים מה שגורם בעצמו לעליית מחירים מיידים.
מגמת עליה זו, שצפויה להתרחב בשל האנטישמיות הגואה בעולם, טיפולה המוביל של ישראל במגפת הקורונה ויותר מהכול היותה של ישראל הכלכלה החזקה ביותר (!) באירופה( GNP או תל"ג, -תוצר לאומי גולמי או כמה כל אזרח תורם ומייצר לכלכלת המדינה בממוצע) בסך 55,602 דולר לשנה – מקום 14 בעולם ומקום 12 ראלי בעולם בניכוי מקלטי מס המדורגים ברשימה, כן כן זו לא טעות אלא רק נתונים שמהם בוחרת התקשורת "האובייקטיבית" להתעלם, זאת ועוד לאור גידול טבעי בילודה של כ 2 אחוזים בשנה לאוכלוסיית המדינה (פי שתיים בממוצע מהגידול הטבעי באירופה ובארה"ב) במילים אחרות, בשנת 2033 צפוי שאוכלוסיית ישראל תמנה קרוב ל 12 מיליון אזרחים לעומת פחות מעשרה מיליון כיום. כן זו לא טעות (כולל עלייה שציפוייה לגדול בגלל ובזכות הפלא הכלכלי והאנושי הנקרא ישראל ובניכוי נפטרים). גידול עצום זה משמעותו דרישה של מאות אלפי יחידות דיור שכן לא סביר שאנשים יחפצו פתאום לחיות באוהלים, ולפיכך, למעט תרחיש של קטסטרופה נוראית כדוגמת מלחמה ממושכת עם איראן, המהלך מחייב עליות מחירים חדות.
