מחירי הנדל"ן לאן? מאת עו"ד רן סיון

"מיום שחרב בית המקדש ניטלה הנבואה  מן הנביאים  וניתנה לשוטים ולתינוקות" (מאמרו של רבי יוחנן, תלמוד בבלי מסכת בבא בתרא דף יב עמוד ב)

פולמוס בלתי נגמר בחברה הישראלית, בקרב מומחים למיניהם, ומומחים ומטעם עצמם, (כל ישראלי כמעט)  נסוב שנים ארוכות בשאלת עליית מחירי הנדל"ן בישראל.

האם קטר הנדל"ן בארץ עתיד להאיץ, להאט, לעצור או אולי אף לחזור ברברס למחירים היסטוריים מן העבר הרחוק?

ננסה לסקור את כוחות השוק הישראלי בתחום המקרקעין ובמקרה של החברה בארץ גם את ההיבטים הפסיכולוגיים המשפיעים על תחזית זו.

ראשית, יש להכיר בעודה, כי חרף הצהרותיהם של פוליטיקאים, שרי אוצר ושיכון לדורותיהם על "הצורך הקריטי" בהפחתת מחירי הדיור, הרי שבפועל, מהווים המיסים הישירים והעקיפים המוטלים על מקרקעין למיניהם נתח גדול וחשוב בהכנסות המדינה.

יוצא שהאינטרס המובהק של מדינת ישראל (להבדיל מהאזרחים) הינו מחירי מקרקעין גבוהים המעלים את הכנסות המדינה.

באם לא די בכך גורמי שוק משמעותיים ביותר דוחפים כל העת את השוק למחירי שיא הנשברים בתדירות גבוהה:

• ישראל מובילה את מדינות המערב בשיעור ילודה של מעל שלשה ילדים לבית אב – בערך כפול מהממוצע האירופאי והממוצע בארה"ב. שיעור זה עולה כל העת תודות לאחוזי הנשים הדתיות בישראל, כאשר המגמה המתמשכת הינה עלייה תלולה באחוזים אלו לעומת מגמת צמצום ילודה בעולם המערבי ואף ברוב העולם המוסלמי ובמזרח הרחוק עד כדי כך שיש מדינות רבות דוגמת יפן בהם הילודה הטבעית הינה שלישית (מדינות אלו הולכות ומדלדלות באוכלוסין, סוג של "בומרנג" למי שמנסה לשלוט בעולם, ככל הנראה). שיעור הילודה בארץ כאמור, מגיע כמעט לשני אחוזים(!) בשנה, או במספרים: קרוב ל 190,000 ילדים חדשים בכל שנה. לאחר קיזוז מספר הנפטרים בכל שנה נגיע באופן גס ל – 150,000 אוכלוסין חדשים בכל שנה בערך. רק בכדי לקבל תמונה ברורה יותר, בשנת 2031, בעוד עשר שנים בלבד, עתידה אוכלוסיית מדינת ישראל להוסיף לעמה לפחות מיליון וחצי בני אדם. נתון מהמם זה צפוי להיות גדול משמעותית שכן גרף הילודה כאמור נמצא בעלייה מתמדת זה שנים ארוכות וכלל שיעלה כך בהתאם, צפויה אוכלוסיית המדינה לצמוח אף יותר.
• עשור העלייה

בעם שנות התשעים היו שיא זמני בכמות העולים, בעיקר ממדינות חבר העמים, ולפי ההערכות עלו ארצה בעשור זה כמיליון עולים. קצב העלייה ארצה בשנים האחרונות עומד על כ 35,000 עולים בשנה. בעקבות האנטישמיות הגואה בעולם, הגאות הכלכלית והצלחת מדינת ישראל בזירות רבות לרבות ההיי טק, צופים מומחים רבים כי העשור הבא עשוי להיות עשור השיא בעלייה ארצה. גם אם לא יתממשו תחזיות אלו במלואן, עליה של מאות אלפים ואולי אף מיון עולים בעשור לא תפתיע איש. יש לזכור כי מדובר לרוב בעולים ממדינות המערב שבאופן קטגורי ניתן להגדירם כמבוססים ובעלי אמצעים. באם נחבר את נתון הילודה הטבעית ונתון העלייה, בהערכה זהירה סביר כי אוכלוסיית ישראל הכוללת בעוד עשור עשויה לעלות מ 9.2 מיליון כיום למעל 11 וחצי מיליון איש בעוד עשור.

רק הנתונים האמורים בסעיפים אלו מובילים למסקנה פשוטה: בהנחה שאנשים אלו לא יגורו באוהלים קיים חסר של עשרות אלפי דירות בשנה לאכלוס. המשמעות? מרוף עליית מחירים חסר גבולות.

• תמריצים כלכליים והטבות

הריבית בעולם עומדת זה תקופה ארוכה על אחוז אפסי. האלטרנטיבות להשקעה עבור ההדיוט כמעט לא קיימות. במקביל, כתמריץ נוסף, הופחת לאחרונה מס הרכישה על דירות שאינם דירות" יחידות" כלומר, למשפחה הקונה דירה להשקעה, והמס ירד מ 8 אחוזים לחמישה אחוזים על דירה קטנה. שינוי משמעותי מאד זה, עבור משקיעים קטנים ובינוניים,  דחף רבים להשקעה בדירות בישראל, מה שכמובן מוריד דירות רבות מהשוק בארץ ובפני עצמו גורם לעליית מחירים.

יש לזכור כי נתון מתווסף על המלאי האדיר (לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) לפיו ישנם כיום בישראל לפחות 250,000 דירות המוגדרות כדירה שאינה יחידה לתא משפחתי (בפשטות, דירה להשקעה), מגמה זו של רכישת דירות מכל הבא ליד צפויה לדעתי לגדול מאד הן בשל הורדת מס ברכישה כאמור, הן בשל ירידת המוטיבציה של המשקיע הישראלי לרכוש דירות באירופה מוכת הקורונה והן בשל בעיות של כפל מס למי שמחזיק דירות בחו"ל.

• המימד הנפשי

הציבור בארץ רואה כי ממשלה אחר ממשלה, שר אחר שר, נכשלים בהצהרות לוחמניות ובהבטחות חסרות בסיס אודות הורדת מחירי הנדל"ן. מתוכנית "מע"מ אפס" של יאיר לפיד בימיו כשר אוצר שנכשלה לפני שהחלה, דרך המצע המרכזי של שר האוצר כחלון, שבימיו נרשמה קפיצת מדרגה ענקית (כמעט 20% בנתוני אמת של עליות מחירים בשלש שנים).

כאשר השוק מתחיל להמריא מעלה בארץ כמעט כולם זונחים את סבלנותם ואת הערכותיהם הפסימיות ("הכחל בועה זה רק שאלה של זמן עד לנפילה") וקונים איזה מקרקעין.

נראה ששלב זה הגיע. ובגדול.

• העדר תכנון והערכות
• בשל סיבות רבות, העדר יציבות פוליטי ארוך תווך, קשיים בירוקרטיים והעדר תיאום מספר התחלות הבנייה של קבלנים שהיה אמור לנוכח המצב הקשה להמריא לא משתפר כלל ובמקרים מסוימים אף מידרדר. כך, שבמקום להתחיל בבניה המונית ומהירה דוגמת פרויקט הבנוי שהוביל אריאל שרון בשנות התשעים, הולך בור החיסרון בדירות חדשות וגדל משנה לשנה מה שכבר הבנו שמעלה את מחירי הדירות.

לסיכום נראה כי לא צריך להיות נביא כלל בכדי להעריך שנחשול עליות המחירים לא צפוי להסתיים בקרוב אם כבר בנביאים עסקינן, יהיה זה רק בכדי לדעת לאילו מחירים נגיע…..